La prima cosa da fare è verificare che l’immobile abbia tutte le carte in regola, questo ai fini della validità dell’atto di vendita. Per evitare successive difficoltà, e talvolta pesanti conseguenze economiche, è buona norma compiere un controllo sulla regolarità degli atti e documenti che seguono, al fine di accertare l’effettiva commerciabilità e trasferibilità dell’immobile:
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o di provenienza è un documento prodotto dal venditore che attesta la proprietà del bene immobile e le modalità con cui esso è divenuto tale: compravendita, donazione o successione. Il titolo di proprietà ci può indicare i vincoli pendenti sull’immobile e le eventuali iscrizioni ipotecarie sul bene. Una verifica presso la Conservatoria dei registri immobiliari mette in luce ogni informazione su ipoteche e vincoli esistenti sull’immobile in questione.
Il certificato di destinazione urbanistica ( o certificato catastale)
contiene le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata e viene rilasciato dal dirigente (o responsabile) dell’ufficio comunale competente, entro il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della domanda. Esso conserva validità per 1 anno dalla data di rilascio se, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.
Per gli immobili edificati dopo il 1° settembre 1967 è necessario recuperare gli estremi autorizzativi (licenza edilizia, concessione edilizia o DIA- Denuncia di Inizio Attività) ai fini della commerciabilità dei beni immobiliari oggetto di vendita.
Nell’ipotesi in cui l’immobile non corrisponda al progetto approvato e non sia stato edificato in conformità alla licenza o alla concessione edilizia, affinché possa essere stipulato l’atto di vendita, deve essere fornito della domanda di condono edilizio, con gli estremi di presentazione e con le ricevute di pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori, se dovuti.
Queste verifiche riguardano la complessa materia urbanistica e quando si hanno dei dubbi sulla regolarità dell’immobile è sempre opportuno interpellare un tecnico.
La visura ipotecaria
sarebbe opportuna per verificare che non ci siano garanzie ancora iscritte, magari dimenticate perché riferite a finanziamenti già rimborsati. L’iscrizione ipotecaria, in mancanza di successivi rinnovi, si estingue nel ventennio. Prima di questo termine non scompare semplicemente con il pagamento del debito, si deve presentare domanda di cancellazione allegando un atto di consenso del creditore. Se l’immobile proviene da un’eredità, l’acquirente potrebbe domandare la ricevuta del pagamento dell’imposta principale di successione (il fisco ha un privilegio sull’immobile anche se nel frattempo ha cambiato proprietario).
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